Kredyt hipoteczny - PORÓWNANIE KREDYTÓW

Kredyt hipoteczny w pigułce

Definicja kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowej pożyczki udzielanej kredytobiorcy przez instytucję finansową. W związku z wysokimi kwotami udzielanymi w ramach kredytów hipotecznych, bank jako gwarancję spłaty bierze hipotekę posiadanej przez kredytobiorcę nieruchomości. Często dodatkowo wymaga się zabezpieczeń takich jak poręczenie żyranta, weksel czy ubezpieczenie kredytu. Hipoteka to inaczej ograniczone prawo rzeczowe. W dużym uogólnieniu oznacza to, że instytucja finansowa udzielająca kredytu ma prawo do egzekwowania spłaty od każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Drogą dedukcji można zatem stwierdzić, że hipoteka przypisana jest konkretnej nieruchomości, nie zaś kredytobiorcy, czyli osobie fizycznej, a więc właściciel może nieruchomość sprzedać, przy koniecznym ujawnieniu obciążenia. W przypadku zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego instytucja finansowa może zająć lokal za pośrednictwem komornika i wystawić nieruchomość na sprzedaż. W razie niedostatecznego pokrycia kosztów kredytu bank ma prawo egzekwować dalszą spłatę od dłużnika. Co ważne, hipoteką nazywamy nie tylko obciążenie własności nieruchomości, ale też innych form posiadania, na przykład spółdzielczego prawa do lokalu, udziału we własności czy wieczystego użytkowania.

Kredyt hipoteczny a kredyt mieszkaniowy
Kredyt hipoteczny utożsamiany jest często z kredytem mieszkaniowym, jednak warto wiedzieć, że nie są to te same produkty pożyczkowe. Kredyt mieszkaniowy jest formą kredytu hipotecznego — łączą je warunki przyznania kredytu oraz forma zabezpieczenia. Różnice polegają na tym, jaki jest cel finansowania. W przypadku kredytu mieszkaniowego może chodzić o kupno mieszkania lub domu, domku letniskowego, garażu, a także wykup mieszkania zakładowego albo komunalnego czy przekształcenie praw własnościowych w lokalach spółdzielczych. Finansowanie z kredytu hipotecznego ma szersze zastosowanie. Ze środków pozyskanych tą drogą opłacić można budowę domu, remont lokalu mieszkalnego, kupno działki budowlanej czy modernizację nieruchomości przeznaczonej na wynajem lub do dzierżawy. Inne cele kredytu hipotecznego pokrywają się z tymi kredytu mieszkaniowego. To dobra wiadomość dla tych, którzy planują zakup mieszkania. Mogą bowiem oni dokonać porównania kredytów hipotecznych i mieszkaniowych banków między sobą, ale również konkretnych ofert wewnątrz jednej instytucji finansowej.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Na całość spłacanej kwoty składają się kapitał, czyli pożyczana kwota oraz odsetki. Oprocentowanie kredytu hipotecznego ma dwie składowe: stopę referencyjną oraz marżę bankową. Stopa referencyjna to ustalony między bankami a kontrolowany przez Komisję Nadzoru Finansowego koszt pozyskania przez dany bank środków na sfinansowanie kredytu. Jest to wartość zmienna, ustalana każdego dnia na zasadzie uśrednienia propozycji banków. Marża w kredycie hipotecznym jest natomiast kwotą nałożoną przez bank i czystym dla niego zyskiem z udzielenia pożyczki. Oprocentowanie kredytu zazwyczaj zamyka się w 3-5 proc.

Opłaty dodatkowe przy kredycie hipotecznym
Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny należy liczyć się z pewnymi opłatami dodatkowymi. Chodzi przede wszystkim o prowizję od udzielenia kredytu hipotecznego, czyli jednorazową opłatę za wydanie zgody na finansowanie pożyczki. Często można się spotkać z bardzo niską prowizją lub jej brakiem. Warto jednak wiedzieć, że często bank rekompensuje ją sobie w postaci cross-sellingu, czyli zobowiązania do założenia konta lub wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
Innymi opłatami jest szereg ubezpieczeń. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe wymagane przez bank w przypadku oczekiwania na wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Spłacane jest ono w ratach jako procent od pożyczonej kwoty lub powiększona marża kredytowa. Bank pobiera opłatę jednorazową także za wydanie promesy kredytowej, którą zazwyczaj należy przedstawić deweloperowi lub prywatnemu sprzedawcy nieruchomości.
Kolejne zabezpieczenie dotyczy zaciągania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego lub z niskim wkładem własnym. Przyjmuje się, że powinien on wynosić 20 proc. od wartości nieruchomości. Są banki, które zgadzają się na 100-procentowe finansowanie, jednak zazwyczaj górny pułap to 90 proc. Ubezpieczenie wynosić może do 5 proc. od wartości nieruchomości a spłacane jest tak, jak w przypadku ubezpieczenia pomostowego.
Dodatkowe ubezpieczenia można wykupić za pośrednictwem banku lub bezpośrednio w firmie ubezpieczeniowej. Dotyczą one pożaru i innych wypadków losowych, a także zdrowia, życia i sytuacji utraty pracy kredytobiorcy. Nie wszystkie są obowiązkowe.
Kredytobiorca powinien liczyć się także z opłatami notarialnymi związanymi z wyceną nieruchomości, wymaganą przez bank zazwyczaj w przypadku zakupu lokalu na rynku wtórnym.
Podczas spłacania kredytu hipotecznego mogą pojawić się dodatkowe opłaty. Prowizją bowiem objęte są zazwyczaj wszelkie modyfikacje: przewalutowanie, wcześniejsza spłata, prolongata, podwyższenie kwoty, obniżenie rat, a w przypadku kredytu hipotecznego na budowę, remont i modernizację także uruchomienie następnej transzy.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym
Zdolność kredytowa to ocenienie możliwości kredytobiorcy spłacenia pożyczonego kapitału i odsetek w określonym czasie. Zbadanie zdolności kredytowej jest obowiązkiem każdego banku, sankcjonowanym przez polskie prawo. Dokonują go eksperci banku bez nadzoru ze strony zewnętrznych instytucji.
Udzielenie kredytu hipotecznego bez spełnienia odpowiednich warunków jest niekiedy możliwe, jednak kredytobiorca musi zobowiązać się do przedstawienia możliwego do wykonania planu poprawy sytuacji finansowej lub zapewnienia dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
Wymagania do przyznania kredytu hipotecznego są indywidualne dla każdej instytucji finansowej. Najczęściej pojawiającymi się kryteriami zdolności kredytowej są:

• wysokość miesięcznych przychodów z uwzględnieniem środków do dyspozycji (odliczając koszty życia),
• regularność i źródło przychodów oraz rodzaj zatrudnienia,
• bieżące zobowiązania kredytowe,
• liczba członków gospodarstwa domowego,
• wiek osoby ubiegającej się o kredyt,
• historia kredytowa, w tym również odrzucone i zaakceptowane dotychczas wnioski o kredyt,
• wkład własny kredytobiorcy,
• inne zabezpieczenia, na przykład pozostałe nieruchomości potencjalnego kredytobiorcy,
• wysokość kwoty kredytu,
• okres spłaty kredytu,
• rodzaj rat.

Należy pamiętać, że różne instytucje finansowe biorą pod uwagę inne kryteria, dlatego dla jednego banku priorytetem będzie zatrudnienie na podstawie umowy o pracę, a dla innego – wiek kredytobiorcy.

Dokumenty wymagane przy kredycie hipotecznym
Dokumenty, które należy przedstawić podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny, podzielić można na cztery kategorie: osobiste, dotyczące dochodów kredytobiorców, dotyczące zobowiązań kredytowych oraz dotyczące nieruchomości, na którą brany jest kredyt.
Dokumenty osobiste to:

• dowód osobisty,
• dodatkowy dokument ze zdjęciem potwierdzający tożsamość,
• dokument rozdzielenia majątkowego w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim, które spisały intercyzę,
• akt sądowy w przypadku osób rozwiedzionych lub w separacji.

Dokumenty świadczące o dochodach:

• praca na etacie: zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu oraz wyciąg z banku za okres wymagany przez kredytodawcę, deklaracja PIT-37, świadectwo pracy przy niedawnej zmianie zatrudnienia oraz w przypadku pracy na czas określony dokument umowy o stosunku pracy,
• umowa cywilnoprawna: umowy o dzieło lub zlecenia oraz odpowiadające im rachunki z ostatniego roku lub dwóch lat, deklaracja PIT.

Dokumenty dotyczące zobowiązań kredytowych:

• zaświadczenie o zaciągnięciu kredytu,
• w przypadku spłaty w ostatnim czasie nieujętej w systemie BIK – zaświadczenie o spłacie;
• przy kredycie konsolidacyjnym lub refinansowym: umowy kredytowe i dokument poświadczający bieżący stan zasłużenia.

Dokumenty związane z nieruchomością:

• rynek pierwotny: odpis z księgi wieczystej gruntu, pozwolenie na budowę wydane deweloperowi, KRS dewelopera, pełnomocnictwo dla reprezentantów dewelopera przy podpisywaniu umowy, a także umowa przedwstępna zakupu jako akt notarialny,
• rynek wtórny: aktualny odpis z KW nieruchomości, umowa przedwstępna zakupu, akt własności/decyzja o przydziale lokalu mieszkalnego oraz świadectwo braku zaległości w płaceniu czynszu przez dotychczasowego właściciela,
• budowa domu: odpis z KW nieruchomości, pozwolenie na budowę, wypis z rejestru gruntów, decyzja o zagospodarowaniu przestrzennym terenu, projekt techniczny, kosztorys i dziennik budowy.

Kredyt hipoteczny odwrócony
Banki na tyle dobrze rozwinęły swoją ofertę produktową, że zadbały także o osoby starsze, których potrzeby są zupełnie inne niż ludzi młodych. W zdecydowanej większości zależy im bowiem na wydatkach bieżących niż inwestycjach na przyszłość.
Osoba starsza o niskich przychodach emerytalnych może zatem udać się do banku i zaciągnąć kredyt hipoteczny odwrócony. Polega on niejako na spieniężeniu nieruchomości. Dzięki temu kredytobiorca otrzymuje w ratach lub jednorazowo kwotę ustaloną w umowie z bankiem ekwiwalentną do wartości zastawianej nieruchomości. Ma też wybór: może spłacić kredyt hipoteczny lub zobowiązać się do przeniesienia własności nieruchomości na bank. Według ostatnich regulacji prawnych kredytobiorca pozostaje właścicielem mieszkania i ma prawo do jego zajmowania, aż do momentu swojej śmierci.
Odwróconego kredytu mogą udzielać tylko instytucje bankowe, ponieważ podlegają kontroli państwowej Komisji Nadzoru Finansowego.
Kredyt hipoteczny dla młodych

Inne cechy ma kredyt hipoteczny dla osób młodych. Różnią się przede wszystkim kryteria zdolności kredytowej. W świetle obecnego rynku pracy, gdzie częste są umowy cywilnoprawne, banki zwracają uwagę na regularność zleceń czy zeznań podatkowych. W przypadku kredytu hipotecznego na mieszkanie dla młodych małżeństw banki są skłonne do współpracy. Program rządowy oferuje bowiem dofinansowanie, które może stać się wkładem własnym. Warunkami otrzymania kredytu hipotecznego jest złożenie, oprócz podstawowych dokumentów, aktu małżeństwa. Mieszkanie musi być kupione od developera i nie przekraczać 75 m kw. Kredytobiorcy muszą mieć mniej niż 35 lat, a kredyt musi być zaciągnięty w złotówkach na nie mniej niż 15 lat.

Porównanie kredytów hipotecznych w wybranych bankach
W wyborze najkorzystniejszego kredytu hipotecznego pomaga porównywarka ofert najpopularniejszych banków. Dzięki niej sprawdzić można stopy oprocentowania, RRSO czy minimalne raty proponowane przez bank. Są to wartości orientacyjne, ale ukazują kształt rynku kredytowego, wyznaczając tym samym najtańsze kredyty hipoteczne.